奧克蘭業主怎樣失去了自己的樓宇?Shame on Oakland

From: http://www.epochtimes.com/b5/17/3/6/n8878004.htm

【大紀元2017年03月06日訊】(大紀元記者梁博硅谷報導)位於加州奧克蘭(Oakland)市中心13街344號的Empyrean Towers大廈,是一座百年建築。

2011年3月,愛麗絲•謝(Alice Tse)母親名下的有限責任公司,成為當時這座Menlo酒店的新業主,愛麗絲受託打理,並將大廈名字改為「Empyrean Towers」。

最近幾年,愛麗絲因一場沸沸揚揚、多方介入的租賃糾紛而官司纏身,在當地被冠以惡名卻百口莫辯,不僅眼睜睜看著這棟擁有99個單位的7層建築被瓜分後另易其主,還可能搭上她父母一生心血購置的其他產業。

噩夢肇始

剛剛接手時,一切都還不錯。

愛麗絲花了很多心思裝修,每層裝修需要四、五萬塊,她就一層一層裝修,有資金再裝修一層,預計每年裝修兩層。
2011年秋天,大廈開始有租客。「那時租客很好,收入穩定,不拖欠房租,每個房間租400塊。」愛麗絲說,這樣的情況一直持續到2013年,那年,她接受建議做週租酒店,每週租金200塊。

愛麗絲認為,租客從那時開始變得很糟糕,到了2014年,有一些租客能住上二、三週既不搬走也不繳房租,有第一個人這樣做,很快就有其他人跟著這樣做。後來,整個大廈的租客都不繳房租,還經常有不認識的人拿著家具用品進來,和原租客擠在一個房間。
2014年7月的某一天,愛麗絲給6名租客下通知,限他們三天之內不付租金的話,就要搬離大廈。

這些通知產生的效果劇烈而又迅速——25分鐘之內樓內起火,從2樓延燒至7樓。待消防車撲滅火勢,租客堆放在2樓陽臺的垃圾堆裡被發現了一個點燃的煙頭。

由於前業主曾經有過企圖在大廈縱火的歷史,愛麗絲也試圖被描述成縱火者。愛麗絲說,她也沒有證據證明是租客故意報復縱火,起火原因仍然無法解釋。但是,可以肯定的是,那確是一切噩夢的開始。

位於奧克蘭的Empyrean Towers大廈的大廳。(梁博/大紀元)

麻煩來了

她的房子有問題!從那以後,租客們每天都去市府投訴,說房子漏水、電梯不能用、走廊有老鼠、牆壁爬蟑螂等等。愛麗絲認為,這些投訴有相當多渲染的成分,還有些出問題的地方經過愛麗絲找人維修後,馬上就又被租客破壞掉。

當租客們找來了一個提供免費法律服務的租客組織EDC(Eviction defense center),這座大廈受到更加強勢的譴責。
當地媒體的第一次報導出現在2014年12月8日。租客重複了向市府投訴的內容,他們還說,在這個毒販、扒手、妓女聚集的污穢之地,殘疾租戶受到欺凌、幾十個租戶面臨驅逐。

2015年2月,一家媒體帶著攝影機悄悄進來,在大廈待了整整一個晚上,拍到了「這裡不是人住的」畫面,隨後在電視臺反覆播放。愛麗絲表示自己被妖魔化,她不知道這些畫面是怎麼拍到的,並且,就是從那時開始,這家媒體就可以隨時進來大廈拍攝。
3月,當奧克蘭市檢察官在又接到投訴而到大廈檢查的時候,租客領袖帶領著那家媒體,挨個單位去拍攝那些剛剛修好就被他們損壞的裝修。在媒體報導和租客組織的壓力下,檢察官只好重開剛剛在3月6號已經關閉的案子。

2015年4月,奧克蘭城市起訴Empyrean Towers和愛麗絲「非法驅逐」和「管理不善」。
同樣在4月份,租客找到專門控告業主的律師,對Empyrean Towers和愛麗絲發起四樁訴訟。愛麗絲說,當時她的租戶中包括曾經兩度因欠租打贏官司的專業租戶。

在接下來的5月份,麻煩變得更大。一名租客聲稱房間裡的水有毒,水樣很快被取走化驗。但是,檢察官不等水樣化驗結果出來,當天就下令緊急疏散租客,全面清洗大廈的供水系統。

三輛大巴把將近一百名租客運到一家酒店,安置在47個房間。EDC還要求愛麗絲為他們額外支付每天每人45美元補償金,儘管其中有一部分人從來沒有在大廈做過租客登記。

5份水樣報告結果很快出來了,上面顯示大廈的水源沒有任何問題,租客們在三天之後也搬回大廈。但是,市府律師仍然向法庭申請,任命接管公司委派的一名接管人掌管大廈,從此,愛麗絲失去了Empyrean Towers大廈的管理權。

位於奧克蘭的Empyrean Towers大廈的走廊。(梁博/大紀元)
瓜分

接管人在上任後的第一個禮拜就向法庭申請25萬元的維修管理費,這筆錢從大廈的淨資產裡支付,他答應半年之內改善環境後就把大廈管理權還給愛麗絲。

但25萬不到兩個月就被接管人用完了,接管人一次又一次地向法庭申請批准加大維修管理費用。這時,就連一年多未付房租的租客們也在媒體上指責接管人,說他把錢放進自己的腰包而不做任何事情,是「在搶錢」。愛麗絲不堪重負,只好向聯邦法院申請破產,大廈產權進入破產法庭的調節程序。

2015年11月,破產法庭委派一名託管人替換了接管人,負責建築修繕和管理資產。託管人很快修好了在接管人管理時突然停止運作的暖氣系統,不過,他的花費高出正常價格好幾倍多。更令人奇怪的是,原來的接管人不僅被州法院允許,每月繼續收取十多萬元的個人費用和律師費,還向法庭申請,要愛麗絲個人承擔欠費52萬元,接管人給出的理由是,他分不到破產的資產。
2016年3月,愛麗絲向破產法庭申請賣掉大廈,有人願意出560萬元的市價。這時候,出現更令人跌破眼鏡的一幕。

破產法庭開庭競拍,出最高價的買家意外落拍,由託管人和EDC組織聯繫的廉租房建築商,以450萬美元價格獲得大廈購買權,法庭還兩次批准付款延期總共一年,以便建商籌集房款。

當天,奧克蘭市長及幾位議員親自到庭旁聽,這在民間財產糾紛案件的審理中極為少見。拍賣結束後,法院宣布,Empyrean Towers大廈將被改造成奧克蘭未來55年內的低價廉租房。輿論一片歡騰。

噩夢還在延續

週三(3月8日),愛麗絲的案子又一次開庭。這次開庭將針對兩個動議,一個是把愛麗絲的母親追加為個人被告,一個是凍結愛麗絲母親的另外5項資產。

但是按照法律,如果有限責任公司破產,案件就會了結,一般情況下,公司主人的其他私產不會被追訴。
危險正一步步臨近她母親名下的其他私產。愛麗絲說,如果這兩個動議被法官批准,後果太恐怖,這相當於她家裡無法變賣房產,也無法承擔昂貴的律師費,如果保險公司的律師一旦撤走,全家將失去所有保護。

愛麗絲來自香港,是家中獨女,八零後,在大學裡讀軟件工程,畢業後曾做過一段短暫的電腦工程師,隨後開始房地產創業,父母用一生辛勞積攢下來的資產支持她。儘管年輕,她並不缺乏經營管理經驗。

但是,「她孤身一人,無法抵禦巨大的利益鏈條」,灣區一位房東組織成員表示,對愛麗絲的支持,不僅有助於今後打理自己的出租生意,也會推動社會正義。◇

(此文發表於1124A期舊金山灣區新聞版)
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責任編輯:王洪生

On 5/26/2017 Protest
Wei Xin Article
华人业主逐客不成反丢房产 政府有理or房东悲歌?你来评理!
http://mp.weixin.qq.com/s/PXyBRIZRzXKc_jvF4QozKg
 
World Journal Article
政府租客?手索? ?裔房?|:逼人走?路 | 世界新??
http://www.worldjournal.com/4991968/article-政府租客?手索?-?裔房?|:逼人走?路/?ismobile=true
 
Epoch Times Article
?裔?I主房?被充公 ??^屋主?援要求公正?Υ?/span> | ?W克?市府 | ?埯??·? | 大?元
http://www.epochtimes.com/b5/17/5/27/n9193427.htm
 
TV News Videos
KTVU (Original)
Oakland property owner draws support – Video | KTVU
http://www.ktvu.com/2-investigates/257285994-video
 
Sinovision (Original)
奥克兰“房客赶走房东”事件升级 抗议民众齐聚市府讨说法 – 美国中文网
http://video.sinovision.net/?mobile=yes&id=39030&from=groupmessage&isappinstalled=0#sinovapp-1495918709&sts=1496176288207&sts=1496985281528
 
Supporter Video of Protest
Protest against Oakland, CA for robbing a family of Empyrean Towers – YouTube

 
NTD (Original)
华裔业主房产被充公 发声抗议获支援(租管政策_屋主团体) – YouTube

 
KTSF (Original)
?W克?市府控告?裔?I主 5.26 (?) – YouTube
https://m.youtube.com/watch?v=fuZnWLy-I90&feature=youtu.be
 
NTD (Subtitles)
Communism in Oakland, CA? Oakland Empyrean Towers scandal hits Mainstream Chinese Media (Subtitles) – YouTube
https://m.youtube.com/watch?v=fuZnWLy-I90&feature=youtu.be
 
Sinovision  (Subtitles)
City residents vs Oakland, CA tensions increase after unfair treatment of private property owner – YouTube

 
Original Story on Empyrean Towers
 
Wei Xin Articles
打土豪,分田地,租控之下,奥克兰房东之悲歌
http://mp.weixin.qq.com/s/ur6LUJo-WA_Xx7vA7Ntrcg
华人控诉:房东的悲歌!加州开始”打土豪,分田地”!
http://mp.weixin.qq.com/s/WAybFWPDtLiYVdZrCUto8Q
华人控诉:房东的悲歌!加州开始”打土豪,分田地” – 华人社区 BackChina Network
http://www.backchina.com/news/2017/05/16/492744.html?from=groupmessage&isappinstalled=0
 
Wen Xue City Article
华人控诉:房东的悲歌!加州开始“打土豪,分田地” (图)
http://m.wenxuecity.com/news.html#/news/detail/news/6239165?from=groupmessage&isappinstalled=0
 
Civil Rights Article
北加奥克兰:5月16日,悲惨业主,吁请互相支持,抱团取暖
http://mp.weixin.qq.com/s/aqdH6uAd_fZ6GEWVWIfiNQ
 
Timeline (Details)
奥克兰业主痛失产权的时序表 | WeiDB.com
http://weidb.com/p79833?from=groupmessage&isappinstalled=0
 
Newspaper Articles
Epoch Times Articles
?W克??I主怎?邮?チ俗约旱?怯睿?/span> | 北加州?W克? | ??I租??/span> | 房?|?? | 大?元
http://www.epochtimes.com/b5/17/3/6/n8878004.htm
https://www.google.com/amp/www.epochtimes.com/b5/17/3/10/n8895402.htm/amp
https://www.google.com/amp/www.epochtimes.com/b5/17/3/10/n8895402.htm/amp
?W克?被告?I主 ?金山的房?早被瞄??/span> | 短租平? | ?埯??•? | Empyrean Towers | 大?元
http://www.epochtimes.com/b5/17/3/18/n8937998.htm
?W克??裔房?|能否逃?「被共?」? | ?埯??·? | Empyrean Towers | 被告?I主 | 大?元
http://www.epochtimes.com/b5/17/5/18/n9156393.htm
 
World Journal Article
?散房酒店出租 房?|?糇?噩??/span> | 世界新??
http://www.worldjournal.com/4977006/article-?散房酒店出租-房?|?糇?噩??/span>/?ismobile=true
 
Singtao Article
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https://www.singtaousa.com/sf/446-??^/120597-?大?鞘兆夥欠??++?裔母女陷血本?o?w/
 
News Reports Videos
Sinovision (Subtitles)
Oakland, CA causes family to lose 99 unit Empyrean Towers in downtown – YouTube

 
Sinovision (Original)
房客竟把房东赶走! 加州法案如此保护租客? – 美国中文网
http://video.sinovision.net/?mobile=yes&id=38883#sinovapp-1496980388&sts=1496985095380